Marder im Mehrfamilienhaus: Was Hausverwaltungen tun

Am Montagmorgen liegt eine Nachricht aus dem Dachgeschoss im Postfach: Seit Tagen poltert es nachts über der Decke, und vor der Bodenluke riecht es streng. Kurz darauf ruft der Beirat an, weil im Nachbarhaus derselben Gemeinschaft jemand Ähnliches berichtet.

Für die Verwaltung beginnt ein Vorgang, der Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht, Handwerk und Versicherung berührt. Dieser Beitrag ordnet, was in welcher Reihenfolge zu tun ist.

Stand: 07.10.2026. Der Beitrag gilt für Mehrfamilienhäuser in Deutschland nach BGB und Wohnungseigentumsgesetz und richtet sich an Hausverwaltungen, Vermieter und Verwaltungsbeiräte; Verwaltervertrag und Beschlüsse können anderes regeln. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.

Muss der Mieter einen Marder im Dach melden?

Ja. Der Mieter muss einen Mangel der Mietsache dem Vermieter unverzüglich anzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB). Unterlässt er das, haftet er für den daraus entstehenden Schaden (§ 536c Abs. 2 BGB).

Machen Sie die Meldung leicht und fragen Sie gleich ab: Wohnung und Lage im Haus, seit wann und zu welcher Tageszeit Geräusche auftreten, sichtbarer Geruch, Flecken oder Kot und Fotos, ohne dass jemand auf den Dachboden klettert. Bitten Sie die Mieter, keine Öffnungen selbst zu verschließen und keine Mittel auszulegen. Ein eingesperrter Marder richtet nach Angaben des NABU Berlin beim Befreiungsversuch größere Schäden an.

Wer ist zuständig, und wer trägt die Kosten?

Im Mietverhältnis muss der Vermieter die Mietsache in gebrauchsfähigem Zustand erhalten. In der Eigentümergemeinschaft ist das Dach gemeinschaftliches Eigentum, seine Erhaltung ist Aufgabe der Gemeinschaft. Kleinere und eilige Maßnahmen kann der Verwalter ohne gesonderten Beschluss treffen.

Situation	Rechtsgrundlage	Was das beim Marder bedeutet
Vermieter einer Wohnung	§ 535 Abs. 1 BGB	Mietsache in gebrauchsfähigem Zustand erhalten
Dach in der Eigentümergemeinschaft	§ 5 Abs. 2 WEG	Gemeinschaftliches Eigentum, nicht Sache des einzelnen Eigentümers
Erhaltung des Gemeinschaftseigentums	§ 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG	Aufgabe der Gemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung
Handeln des Verwalters	§ 27 Abs. 1 und 2 WEG	Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung oder zur Abwendung eines Nachteils ohne gesonderten Beschluss, soweit die Eigentümer nichts anderes beschlossen haben

Die Reparatur am Dach ist Instandsetzung und gehört nicht zu den Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Kosten der Ungezieferbekämpfung zählen zwar dazu (§ 2 Nr. 9 BetrKV), umlegbar sind sie nach Angaben des Berliner Mietervereins aber nur, wenn sie regelmäßig anfallen. Mehr dazu im Beitrag Wer zahlt bei Marder im Mietshaus?.

Was tut die Verwaltung in den ersten Tagen?

Sie sichert die Fakten und lässt den Fall vor Ort prüfen, bevor etwas verschlossen wird. Erst wenn klar ist, welches Tier es ist, wo es hineinkommt und was beschädigt ist, lassen sich Auftrag, Kosten und Beschlussbedarf einschätzen. Eilig wird es bei verbissenen Leitungen oder eindringender Feuchtigkeit.

1. Meldung aufnehmen: Datum, Einheit, Beobachtungen, Fotos.
2. Begehung beauftragen: Dachboden, Dach und Fassade mit schriftlichem Befund und Fotos jeder Stelle, das ist der Schadencheck.
3. Elektrik: bei Verdacht auf verbissene Leitungen eine Elektrofachkraft hinzuziehen.
4. Versicherung informieren und den Befund nachreichen.
5. Eigentümer, Beirat und Mieter informieren: Sachstand, nächste Schritte, Beschlussbedarf.

Verschlossen wird erst, wenn sicher kein Tier mehr im Dach ist. Der NABU Berlin weist darauf hin, dass Marder in der Zeit der Jungenaufzucht von März bis Juli nicht ausgesperrt werden dürfen. Die Ursache wird beseitigt, die Vergrämung übernimmt der Fachbetrieb, danach werden alle festgestellten Zugänge fachgerecht verschlossen und erst dann Dämmung und Unterspannbahn instand gesetzt. Welche Stellen betroffen sein können, beschreibt Marderschutz am Dach.

Ob und in welcher Höhe Ihre Versicherung zahlt, hängt von Ihrem Vertrag ab. Tierschäden sind nicht in jedem Tarif versichert. Was für die Meldung gebraucht wird, steht in Zahlt die Wohngebäudeversicherung bei Marderschaden?.

Wie dokumentieren Sie den Fall für Eigentümer und Beirat?

Mit Unterlagen, die versteht, wer nicht auf dem Dachboden war. Eigentümer und Beirat müssen nachvollziehen können, was gefunden wurde, warum welche Maßnahme nötig ist und was sie kostet. Dieselben Unterlagen braucht die Versicherung.

Dazu gehören die Meldung des Mieters mit Datum, der Befund mit Lage, Foto, Ursache und Maßnahme je Stelle, eine Kostenaufstellung, die Verschluss, Sanierung, Reinigung und Elektrik trennt, die Abschlussdokumentation mit Fotos und eine Notiz zur Nachkontrolle. Ein einheitlicher Aufbau in allen Objekten macht einen Fall in der Versammlung schnell erklärbar.

Für Hausverwaltungen übernimmt Dachsam den Fall vom Befund bis zur Abschlussdokumentation: Dach und Dämmung bearbeiten Dachdecker, Reinigung und Elektrik erledigen Fachbetriebe, und Sie bekommen je Objekt einen Befund zum Weitergeben. Mehr auf der Seite für Hausverwaltungen.

Muss die Verwaltung auch an die Nachbarhäuser denken?

Ja, wenn sie im eigenen Bestand liegen. Ein Steinmarder nutzt nach Angaben des NABU Berlin mehrere Schlafplätze in seinem Revier und wechselt zwischen ihnen. In nahrungs- und strukturreichen Siedlungen reichen ihm etwa 30 bis 40 Hektar.

Frei gewordene Reviere werden nach derselben Quelle sehr schnell neu besetzt. Wird ein Haus dicht gemacht und das Nachbarhaus mit offener Traufe bleibt daneben, verlagert sich das Problem womöglich nur um ein Gebäude. Prüfen Sie deshalb die angrenzenden Dächer, bevor dort der nächste Schaden entsteht.